中国的房价未来到底还会不会涨？哪里会涨，又会在什么时候涨？我看到网上很多大V唱空国内房地产，怂恿粉丝去迪拜、东南亚买房，还有叫捞米格大哥的博主，之前带着会员去迪拜买房，这种人良心实在太坏。
自从伊朗局势紧张以来，迪拜房地产市场指数断崖式下跌，短短两周跌幅就达到30%。资产神话一旦破灭，资本永远是最先逃离的。之前我就说过，迪拜的全球信誉度极低，你把钱汇到迪拜买房，等想卖房的时候，就知道想把钱转回国内有多难。在迪拜买房，就等于钱只能留在迪拜花，一分都别想顺利带回国内。
迪拜房产就像合约做多山寨币，短期或许有波动能投机一把，但长期价值必然持续折损，还要不断缴纳物业费、管理费等各类持有成本。要说优点，也只有一点：山寨币最终可能归零，而迪拜房产不会。很多人没看清本质，一味跟着唱空国内楼市，被误导做出错误选择。
下面我给大家总结互联网上关于楼市的几个核心认知误区。
第一个误区：人口负增长，房子没人接盘。很多人总拿人口数据说事，说我国新出生人口不足1000万，人均两套房都卖不完，每年新增的住宅建筑面积太多，未来楼市肯定没前途。
这类宏观数据看似有道理，却有致命缺陷——微观性极差。就像你和马云平均年收入能有几十亿，但微观来看，你可能正处于失业状态，一分收入都没有。人口总量减少，绝不等于住房需求同步萎缩，核心要看人口往哪里流动、购买力往哪里聚集，这才是关键。
我们可以看看日本，日本人口从2009年开始负增长，到2025年人口净减少已达70万，但东京的房价不仅没跌，2012年到2025年，东京23区新房均价还上涨了64%。原因就是日本全国的人口和财富，都在往东京都市圈聚集。
再看韩国，2020年韩国首次出现人口负增长，出生人口跌破30万，死亡人口达30.51万，2025年出生人口更是只有25.4万。但2020年到2025年，首尔江南区公寓均价从每套12亿韩元涨到18.6亿韩元，涨幅55%，核心学区房涨幅更是超过80%。
中国也是同样的道理，人口总量变化是一回事，人口流向、都市圈发展趋势才是决定房价的核心。未来有发展潜力的城市，住房需求不仅不会萎缩，反而会因为资源竞争变得更加旺盛。
这些城市房价具备上涨动力的原因很简单，核心城市聚集了全国70%的高端产业、80%的优质教育和医疗资源。2025年，一线城市人均GDP达到23万元，是三四线城市的数倍。收入差距决定了房价差距，根本不能单纯用人口减少来判断房价走势。
第二个误区：城镇化率已经很高，楼市需求见顶。很多人说中国城镇化率达到67.9%，快赶上发达国家，楼市没有新增需求了。
但发达国家的城镇化，是户籍和常住人口统一的，我国却并非如此。2025年我国常住人口城镇化率是67.9%，户籍城镇化率只有48.9%，两者相差19个百分点，对应着2.6亿半城镇化的新居民，这部分人群就是未来15-20年楼市的核心需求来源。
国家统计局还预测，2035年我国超大城市人口将增加至3000万，这些人口最终都会流向核心城市。由此可见，国内住房需求并没有因为人口减少而降低，未来很长一段时间里，人口净流入的核心城市，新房需求依然会十分旺盛。
第三个误区：人均居住面积已经超过发达国家。有人说我国人均居住面积达到48平，已经赶上发达国家水平，这完全是混淆概念、忽悠人。
我国官方公布的人均住房面积，是包含农村在内的全国城乡整体平均值，农村住房面积普遍偏大，拉高了整体均值。而且我国统计的是建筑面积，包含墙体、公摊面积，发达国家统计的则是不含公摊的实用面积。
根据2020年人口普查数据，我国城市居民人均住房建筑面积仅21.8平，折算成实用面积后，和日本的36平、欧洲国家的39平相比，差距依然非常大，根本不存在人均居住面积过剩的情况。
第四个误区：全国楼市库存高企，房子完全卖不动。有专家称全国楼市库存去化周期长达22个月，库存压力极大，但这个说法完全没有考虑库存结构问题。
2025年的楼市库存中，60%以上都集中在三四线城市远郊板块，这些库存是过去盲目供地的产物，属于毫无价值的劣质资产，无人问津是正常现象。
而一线及强二线城市的核心区域，库存去化周期只有8-10个月，部分热门板块更是开盘即清盘。2025年北京五环内商品住宅库存去化周期7.2个月，上海浦东核心区6.8个月，深圳南山5.9个月，这些区域根本不存在库存积压的问题，足以说明楼市并非全面过剩，核心城市的优质房产依旧稀缺。
通过以上分析能清晰看出，国内一线及强二线城市的住房需求依旧十分旺盛。中国房地产市场早已结束普涨时代，全面进入分化时代。
往后房子不再等同于优质资产，买房也不一定能赚钱，只有买对房子才能实现资产保值增值。大家不用再纠结房价整体会不会涨，真正要关注的是哪里会涨、什么样的房子会涨。
答案很直白：优质城市、优质地段、优质产品，依然具备上涨动力。这两年的楼市调整，对于刚需人群、懂房产选择的人来说，反而是难得的抄底窗口期。
近期出台的各项楼市利好政策，支持力度是近十年来罕见的，一旦这个窗口期关闭，下一次机会不知还要等多少年。最后祝愿大家都能买对房、买好房，靠房产守住自身财富，实现稳定的被动收入。
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